Nieruchomości | działki | mieszkania | domy - Raport z rynku nieruchomości - Mieszkania

Mieszkania : Raport z rynku nieruchomości

Napisał admin dnia 23/4/2008 23:10:00 (630 odsłon)

Jak wynika z analizy ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży, w największych polskich miastach w marcu tego roku średnie ceny ofertowe nie odbiegały w istotny sposób od tych, jakich oczekiwali zbywcy w lutym. Nieznaczne wahania mieszczące się w przedziale +-3 proc. świadczą o utrzymującej się stabilizacji cen.

Raport z rynku nieruchomości

(Oferty.net/Open Finance/23.04.2008, godz. 13:08)

Uwagę zwracają jednak większe, bo aż 5-proc. spadki średnich cen w Katowicach i Łodzi. W skali kraju miasta te charakteryzują się relatywnie niskimi cenami mieszkań. Stolica Górnego Śląska, w której w ciągu ostatniego półrocza stawki niemal nieprzerwanie szły w górę (w ciągu 6 m-cy o 10,7 proc.), postrzegana była jako bardzo perspektywiczny rynek z dużym potencjałem na dalszy wzrost wartości nieruchomości. W Łodzi ceny mieszkań rosły niemal do końca ubiegłego roku. Od stycznia 2008 zaczęły wyraźnie spadać (już o 9 proc.). Czy zatem wyraźne marcowe spadki należy uznać za sygnał zwiastujący załamanie w tych miastach, czy też jest to korekta poprzedzająca stabilizację na tamtejszych rynkach? Odpowiedź na to pytanie przyniosą najbliższe miesiące.

Również w Sopocie marcowe średnie ceny ofertowe mieszkań były niższe o ponad 5 proc. aniżeli w lutym. Jest to jednak stosunkowo mały rynek przez co nawet niewielkie zmiany w podaży poszczególnych typów mieszkań mogą wywołać tego typu wahania. Na przestrzeni ostatniego półrocza średnie ceny w tym nadmorskim kurorcie obniżyły się nieznacznie - o 2,8 proc.

miasto	02'07 (PLN/m2)	03'08 (PLN/m2)	zmiana (%)	średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN)	wysokość raty		ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto)
w PLN (7,35%)	w CHF (4,19%)	w PLN	w CHF
Białystok	4 607	4 678	1,5	233 900	1 612	1 197	2640	3062
Bydgoszcz	4 242	4 264	0,5	213 200	1 469	1 090	2476	2862
Gdańsk	6 963	7 079	1,7	353 950	2 438	1 811	3580	4295
Gdynia	7 365	7 196	-2,3	359 800	2 479	1 841	3625	4365
Katowice	4 701	4 468	-5,0	223 400	1 540	1 143	2557	2961
Kraków	8 197	8 005	-2,3	400 250	2 758	2 048	3943	4856
Lublin	5 103	5 187	1,6	259 350	1 787	1 327	2838	3307
Łódź	4 689	4 455	-5,0	222 750	1 535	1 140	2552	2955
Poznań	6 210	6 247	0,6	312 350	2 152	1 599	3275	3840
Rzeszów	4 763	4 870	2,2	243 500	1 678	1 245	2714	3154
Sopot	11 347	10 750	-5,3	537 500	3 703	2 750	5185	6522
Szczecin	5 205	5 272	1,3	263 600	1 816	1 349	2872	3349
Warszawa	9 599	9 541	-0,6	477 050	3 287	2 441	4601	5788
Wrocław	7 430	7 216	-2,9	360 800	2 486	1 846	3634	4377

* na podstawie cen z marca br.

** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

KREDYTY ZŁOTOWE

W ciągu ostatniego miesiąca - od ostatniego raportu Oferty.net i Open Finance - oprocentowanie kredytów złotowych ponownie wzrosło i ponownie był to wzrost o 25 pkt bazowych. Stopa trzymiesięczna WIBOR, która odpowiada za oprocentowanie większości kredytów hipotecznych wzrosła w tym czasie z 6,05 proc. do 6,30 proc., co podbiło oprocentowanie przeciętnych kredytów złotowych z 7,05 do 7,30 proc. Oznacza to wzrost rat kredytowych o 2,5 proc. lub licząc inaczej o 17 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (licząc dla kredytów 30-letnich o równych ratach).

Jeśli coś jest pocieszające dla posiadaczy kredytów złotowych, to fakt, że cały wzrost stóp WIBOR rozegrał się w czasie dwóch tygodni, a od 10 kwietnia nie jest on już kontynuowany - mówi Emil Szweda z Open Finance. Rynek pieniężny zdyskontował już bowiem kolejną podwyżkę stóp procentowych, tymczasem nie jest przesądzone, czy Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na taki krok w kwietniu czy w maju. W każdym razie przez najbliższych kilka tygodni oprocentowanie tego rodzaju kredytów hipotecznych powinno pozostać na stabilnym poziomie 7,30 proc.

Jak zmieniały się raty kredytów hipotecznych w PLN

kwota kredytu	rata w kwietniu 2007	rata w kwietniu 2008	zmiana
100 000 PLN	558,41	685,57	+22,8 proc.

Na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy, w których Rada Polityki Pieniężnej podnosiła siedmiokrotnie stopy procentowe - za każdym razem o 25 pkt bazowych - a rynek pieniężny zdyskontował także ósmą taką podwyżkę, przeciętna rata kredytu hipotecznego w złotych wzrosła o 22,8 proc. lub licząc inaczej o 127 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN

KREDYTY WE FRANKACH

Przez ostatni miesiąc oprocentowanie kredytów we frankach pozostało na stabilnym poziomie. Obecnie trzymiesięczna stopa LIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów wynosi 2,85 proc., 20 marca było to 2,837 proc. - zmiana jest więc czysto kosmetyczna i z jej powodu banki nie będą raczej wyliczały nowych harmonogramów spłat. Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatnie 30 dni kurs franka spadł z 2,25 do 2,13 PLN, a więc o ponad 5 proc. i takiego też spadku rat mogą spodziewać się kredytobiorcy spłacający kredyt w tej właśnie walucie. Kolejny raz kredyty w CHF zaznaczyły swoją wyższość nad kredytami w rodzimej walucie. Obecnie, aby poziom rat kredytów we frankach i złotych wyrównał się, potrzebny byłby wzrost notowań franka o 34 proc., a więc do poziomu 2,85 PLN. Ryzyko realizacji takiego scenariusza jest obecnie tak znikome, że nie warto brać go pod uwagę. Ewentualnym sygnałem do niepokoju byłby wzrost kursu franka powyżej 2,30 PLN - szczytów ze stycznia i marca tego roku.

PERSPEKTYWY

Emil Szweda z Open Finance uważa, że w przypadku kredytów złotowych sytuacja pozostanie stabilna być może nawet przez kilka miesięcy, ponieważ wiele wskazuje na to, że nawet jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się w tym kwartale na podwyżkę stóp procentowych, to od następnej dzielić nas będzie kilka miesięcy. Nadal uważamy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych może ustabilizować się na poziomie 7,5 proc. na koniec roku, a niewiele nas już dzieli od realizacji takiego scenariusza. Naturalnie jest to tylko szacunek, a nie pewnik - wiele będzie zależało od kształtowania się inflacji, zwłaszcza w drugiej połowie roku, ta zaś zależna będzie w dużej mierze od kształtowania się cen żywności.

W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich, sądzimy że ich oprocentowanie pozostanie na stabilnym poziomie co najmniej do września, choć oczywiście zawsze istnieje ryzyko wzrostu inflacji także w Szwajcarii (wówczas należałoby się liczyć ze wzrostem rynkowych stóp procentowych). Kurs walutowy także nie powinien dostarczać powodów do niepokoju w najbliższych miesiącach.

W WARSZAWIE MOŻNA WYBIERAĆ

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z serwisu Oferty.net ostatnie 12 miesięcy to okres wyraźnej stabilizacji cen ofertowych na warszawskim rynku wtórnym. Średnia stawka wynosząca w marcu 9541 PLN za mkw. była zaledwie o 2,6 proc. wyższa od tej, za jaką oferowane były mieszkania w marcu 2007 roku. Jednocześnie była o 2,7 proc. niższa od najwyższej zanotowanej w ciągu ostatniego roku - 9810 PLN za mkw. we wrześniu 2007.

Obserwowany od połowy ub. roku wzrost podaży i wydłużający się czas sprzedaży mieszkań zaczyna być niwelowany przez zauważalny wiosną wzrost popytu. Klienci na spokojnym już rynku szukają ofert najbardziej zbieżnych z ich preferencjami. Wiedząc, że mieszkania nie sprzedają się z dnia na dzień bez pośpiechu, wnikliwie oglądają i analizują różne propozycje licząc na znalezienie tej najbliższej ideałowi. Bo choć cena mieszkania niezmiennie ma kluczowe znaczenie dla kupujących to zdecydowanie większą uwagę aniżeli rok czy dwa lata temu zwracają oni na dogodność lokalizacji, materiał budowy, wiek budynku oraz komunikację. Ze względu na uciążliwości związane z parkowaniem coraz większym atutem staje się własny garaż czy miejsce parkingowe. Ważna jest też bliskość szkoły, przedszkola i sklepów.

Jednym słowem - kupujący mogą swobodnie wybierać spośród ofert dostępnych na rynku i w pełni korzystają z tej możliwości.

Warszawa - średnia cena ofertowa 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym

miesiąc	cena za m2 (PLN)
marzec	9 296
kwiecień	9 366
maj	9 540
czerwiec	9 534
lipiec	9 625
sierpień	9 797
wrzesień	9 810
październik	9 710
listopad	9 590
grudzień	9 540
styczeń	9 566
luty	9 599
marzec	9 541
zmiana w ciągu roku	-2,70%

dzielnica	luty 08 (PLN)	marzec 08 (PLN)	zmiana (%)
Bemowo	8 911	8 827	-0,9
Białołęka	7 930	7 955	0,3
Bielany	8 945	8 980	0,4
Mokotów	10 391	10 288	-1,0
Ochota	9 840	9 938	1,0
Praga Płd	8 789	8 724	-0,7
Praga Pn	8 206	8 058	-1,8
Rembertów	7 733	7 568	-2,1
Śródmieście	12 633	12 483	-1,2
Targówek	7 812	7 862	0,6
Ursus	8 446	8 386	-0,7
Ursynów	9 527	9 528	0,0
Wawer	8 257	8 149	-1,3
Wesoła	7 914	7 866	-0,6
Wilanów	9 947	9 884	-0,6
Włochy	8 631	8 802	2,0
Wola	9 529	9 629	1,0
Żoliborz	9 855	9 972	1,2
Warszawa	9 599	9 541	-0,6

"MIESZKANIOWE" STRONY PRZEPROWADZKI

Olbrzymie dysproporcje cen mieszkań w Polsce mają bardzo duże znaczenie dla osób, które z różnych przyczyn (migracja zarobkowa, zawarcie związku małżeńskiego, etc.) zmieniają miejsce zamieszkania. W takich sytuacjach często konieczna staje się sprzedaż dotychczasowego lokum i zakup za uzyskaną kwotę nowego, w innym mieście.

Jeżeli do takiej przeprowadzki zmuszony będzie np. mieszkaniec Lublina, to sprowadzając się do np. Szczecina może liczyć na to, że uda mu się kupić podobne mieszkanie za cenę zbliżoną do tej, za którą sprzedał swoje. Podobny spokój może towarzyszyć mieszkańcowi Szczecina, który sprzedał swoje mieszkanie za cenę ok. 5000 PLN za mkw. i przeprowadza się do Bydgoszczy. W zupełnie innej sytuacji będzie jednak wspomniany Szczecinianin jeżeli zdecyduje się na przeprowadzkę do Warszawy. W stolicy nie znajdzie on mieszkania w takiej cenie za mkw. za jaką sprzedał swoje w Szczecinie.

W bardzo dobrym położeniu znajdzie się Warszawiak, którego los zmusi do przeprowadzki do jednego z wymienionych miast. Jeżeli swoje lokum sprzeda za średnią warszawską cenę 9541 PLN to za kwotę uzyskaną ze sprzedaży w nowym miejscu zamieszkania nie będzie miał problemu ze znalezieniem lokum o nawet dwukrotnie większej powierzchni.

cena za m2 (PLN)	udział w podaży (%)
Bydgoszcz	Lublin	Szczecin	Warszawa
do 4 000	36,3	5,8	6,9	0
4 001 do 5 000	49,4	38,3	35,8	0
pow. 5 000	14,3	55,8	57,3	100

WARSZAWA - PODAŻ OFERT SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WG ROKU BUDOWY

rok budowy	podaż (%)
XIX wiek	0,1
1900-1945	5,8
1946-1960	13,9
1961-1970	12,8
1971-1980	17,9
1981-1990	7,6
1991-2000	14,4
2001-2007	27,6

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE

RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W MARCU 2008

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w marcu 2008 r.

miasto	średnia wartość kredytu w marcu 2008 (w PLN)	średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do wart. nieruch., w proc.)	średni okres kredytowania (w latach)
Warszawa	419 696	86	34
Kraków	305 273	80	30
Wrocław	320 246	90	31
Poznań	271 087	83	30
Gdańsk	311 532	90	31
Gdynia	265 689	74	28
Katowice	206 251	89	29
Lublin	234 643	83	27
Olsztyn	242 055	90	32

źródło: OFERTY.NET, OPEN FINANCE; http://biznes.onet.pl/0,1735861,wiadomosci.html

Ocena: 0.00 (0 głosów) - Oceń tę wiadomość -

Komentarze są własnością ich autorów. Nie ponosimy odpowiedzialności za ich treść.