Początek roku zaowocował spadkiem średnich cen ofertowych w
Łodzi i Lublinie; w tych miastach stawki wywoławcze były niższe
od grudniowych odpowiednio o 3% i 3,2%.
Praktycznie bez zmian
pozostały średnie ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu.
Choć i w tych miastach wiele mieszkań potaniało (zwłaszcza stare,
wymagające remontów, nieatrakcyjne lokalizacyjnie) to
średnie ceny podbijają drogie, nowe i wykończone mieszkania,
których udział w podaży stale rośnie.

Po dwóch
miesiącach spadków nowy rok przyniósł ponowny
wzrost średniej ceny mieszkań w Krakowie. W styczniu była ona
wyższa od grudniowej o 2,8% i wyniosła 8248 PLN/m2. Wzrosły także
średnie ceny w Bydgoszczy - o 3,2% do 4329 PLN/m2, Katowicach - o
3,9% do 4708 PLN i w Szczecinie - o 1,8% do 5181 PLN.

Polski
rynek nieruchomości mieszkaniowych normalizuje się. Zmiany cen w
poszczególnych miastach w większym stopniu zaczynają być
odzwierciedleniem rzeczywistej siły nabywczej klientów
oraz zachodzących lokalnie zmian społeczno-gospodarczych (rynek
pracy, wysokość płac, migracje ludności). Dotychczasowe wzrosty
cen, które były efektem wzmożonego popytu wynikającego z
obawy, że jutro na pewno będzie drożej skończyły się. Rynek
mieszkaniowy staje się bardziej przewidywalny.

miasto

12'07 (PLN/m2)

01'08 (PLN/m2)

zmiana (%)

średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN)

wysokość raty

ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto)

w PLN (6,88%)

w CHF (4,06%)

w PLN

w CHF

Białystok

4719

4655

-1,4

232 750

1530

1173

2556

2958

Bydgoszcz

4193

4329

3,2

216 450

1423

1091

2433

2807

Gdańsk

7149

7161

0,2

358 050

2353

1804

3500

4144

Gdynia

7199

7188

-0,2

359 400

2362

1811

3509

4160

Katowice

4531

4708

3,9

235 400

1547

1186

2576

2983

Kraków

8051

8248

2,4

412 400

2711

2078

3907

4773

Lublin

5348

5176

-3,2

258 800

1701

1304

2752

3199

Łódź

4905

4760

-3,0

238 000

1564

1200

2596

3007

Poznań

6249

6278

0,5

313 900

2063

1582

3167

3709

Rzeszów

4880

4937

1,2

246 850

1623

1244

2663

3089

Sopot

10948

11105

1,4

555 250

3650

2798

5109

6427

Szczecin

5087

5181

1,8

259 050

1703

1305

2753

3200

Warszawa

9540

9566

0,3

478 300

3144

2410

4453

5535

Wrocław

7523

7500

-0,3

375 000

2465

1890

3626

4340

* na podstawie cen ze stycznia 2008
** ile trzeba
zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym
mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym
mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają
charakter szacunkowy

KREDYTY JEDNAK PODROŻEJĄ

Pod
koniec stycznia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść
stopy procentowe w Polsce o 25 pkt bazowych, ale to nie ta
decyzja sprawia, że wróciła wizja rosnącego oprocentowania
kredytów hipotecznych w złotych - mówi Emil Szweda,
analityk z Open Finance. Sprawiły to napływające dane
makroekonomiczne - w styczniu przyspieszyła inflacja konsumentów
(4,3 proc.) i producentów (2,8 proc.), znacznie szybciej
od oczekiwań rosły wynagrodzenia (11,5 proc.) i produkcja
przemysłowa (10,8 proc.). Jednocześnie utrzymuje się wzrost cen
surowców (paliw), które mogą mieć wpływ na dalszy
wzrost inflacji. Znamy już prognozowany wzrost cen gazu (30
proc.). To właśnie te czynniki sprawiają, że rynek pieniężny
zaczyna przygotowywać się nie do jednej, lecz dwóch
kolejnych podwyżek stóp procentowych.
W ramach tych
"przygotowań" trzymiesięczna stopa WIBOR, o której
wysokość opiera się oprocentowanie większości kredytów
hipotecznych w złotych, wzrosła 21 lutego do 5,80 proc. z 5,65
proc. przed dwoma tygodniami i jest najwyższa od czerwca 2005
roku. A oto skutki takiego zachowania rynku na raty kredytów
hipotecznych.

Jak przez 12 miesięcy zmieniła się
rata kredytu hipotecznego

Stopa WIBOR 3M luty 2007

Rata kredytu hipotecznego w PLN

Stopa WIBOR 3M

Rata kredytu hipotecznego w PLN

Zmiana proc.

4,20%.

549,11 PLN

5,80%

651,93 PLN

+18,72%

* kredyt na 100 tys. PLN, na 30 lat, raty równe,
marża 1 pkt proc.

Z analiz Open Finance wynika, iż w
ciągu ostatnich 12 miesięcy raty kredytów hipotecznych
wzrosły o blisko 20 proc., lub licząc inaczej o ok. 102 PLN
miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. To oczywiście
bardzo gwałtowny wzrost, znacznie przekraczający nawet wzrost
przeciętnego wynagrodzenia w Polsce w ostatnim roku (11,5 proc.).
Zatem można zakładać, że sytuacja finansowa kredytobiorców
spłacających kredyty w złotych w ostatnim roku pogorszyła się.

Jednak warto te same obliczenia przeprowadzić dla innej
sytuacji - oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych
jest obecnie tak wysokie, jak w czerwcu 2005 roku (nawiasem
mówiąc przy takich stopach procentowych boom mieszkaniowy
dopiero się rozkręcał, ale wtedy ceny nieruchomości były wyraźnie
niższe). Od tego czasu przeciętne wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw wzrosło o 18,2 proc. brutto, a netto
(uwzględniając obniżenie składki rentowej) o 24,1 proc. To
oczywiście tylko statystyka, a sytuacja kredytobiorców
zależy od tego, kiedy zaciągali swój kredyt i skali
wzrostu dochodów od tego czasu. Z pewnością ktoś, kto nie
uzyskał wzrostu dochodów odczuł przez ostatni rok wyraźny
wzrost kosztów związanych z obsługą kredytu hipotecznego.



KREDYTY W CHF

Wbrew
powszechnej opinii oprocentowanie kredytów hipotecznych we
frankach szwajcarskich również ma szanse wzrosnąć w
najbliższym czasie - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance.
Od początku lutego trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 10 pkt
bazowych do 2,78 proc.
Wyraźny wzrost stopy LIBOR w ostatnich
tygodniach to zasługa publikacji o wzroście inflacji w Szwajcarii
- wskaźnik cen konsumentów wzrósł nieoczekiwanie do
2,4 proc. z 2,0 proc. w grudniu. Mimo wolniej rozwijającej się
gospodarki, wzrost inflacji może nie pozwolić na obniżki stóp
procentowych w Szwajcarii - właśnie ten scenariusz jest
dyskontowany obecnie przez rynek pieniężny i on prowadzi do
nieznacznego, póki co, wzrostu oprocentowania kredytów
w CHF - mówi analityk z Open Finance.
Oczywiście
kredytobiorcy spłacający kredyty we frankach są w znacznie
lepszej sytuacji niż posiadacze kredytów złotowych. Choć
oprocentowanie kredytów w CHF również wzrosło na
przestrzeni ostatnich miesięcy i lat, to jednocześnie umocnienie
złotego wobec franka zamortyzowało wzrost raty kredytowej.
Obecnie rata kredytu we frankach jest o ok. 30 proc. niższa niż
porównywalnego kredytu złotowego.

Perspektywy
wg Open Finance

Podtrzymujemy naszą prognozę z
początku roku, wedle której oprocentowanie kredytów
złotowych wzrośnie na koniec roku do 7,0-7,2 proc., z tym że
teraz znacznie bardziej prawdopodobny jest górny przedział
- mówi Emil Szweda z Open Finance .Prognoza ta zakłada, że
RPP podniesie stopy procentowe jeszcze o 50 pkt bazowych w
porównaniu do swojej styczniowej decyzji.
Nadal
bezpiecznie prezentują się kredyty we frankach szwajcarskich -
zarówno jeśli chodzi o ich oprocentowanie (oczekujemy, że
na koniec roku wyniesie 4,1-4,3 proc.) jak i ryzyko kursowe. Nie
można mieć jednak żadnej pewności - w szczególności wobec
zagrożeń ze strony międzynarodowych rynków finansowych -
że ten stan utrzyma się w dłuższym terminie.


STABILNA
ŚREDNIA W WARSZAWIE

Od trzech miesięcy średnia
cena mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym w
Warszawie kształtuje się na poziomie ok. 9500 PLN/m2. "Należy
jednak zwrócić uwagę na to, że stołeczny rynek
charakteryzuje bardzo duża rozpiętość między najniższymi i
najwyższymi stawkami, których oczekują sprzedający" -
zauważa Marcin Drogomirecki z Oferty.net.
Wysokie -
przekraczające 13 000 PLM/m2 ceny charakteryzują w szczególności
nowe, komfortowo wykończone mieszkania oraz luksusowe apartamenty
w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Stare Miasto, Trakt
Królewski, Stary Mokotów). Udział tego typu ofert w
podaży wyniósł w styczniu 7,3%.
Blisko 13% podaży
stanowiły w styczniu oferty, mieszczące się w przedziale cenowym
11 000 - 13 000 PLN/m2, a ponad 30% oferty w średnich cenach, tj.
od 9 000 do 11 000 PLN/m2.
Ponad 40% mieszkań zgłoszonych do
serwisu Oferty.net w styczniu mieściło się w dolnym pułapie
cenowym - od 7 000 do 9 000 PLN/m2. Ofert najtańszych, w których
cena nie przekraczała 7 000 PLN/m2 było niespełna 7%.

Warszawa
- podaż ofert sprzedaży mieszkań wg cen za 1 m2

przedział cenowy

udział w podaży (%)

do 7000 PLN/m2

6,6

7001 - 9000 PLN/m2

42,1

9001 - 11000 PLN/m2

31,0

11001 - 13000 PLN/m2

12,9

pow. 13000 PLN/m2

7,3

WARSZAWA, KRAKÓW I POZNAŃ -
PORÓWNANIE

Wysokie ceny mieszkań w stolicy
powodują, że nawet rozpatrując zakup lokalu o najmniejszej
powierzchni trudno jest znaleźć ofertę w cenie poniżej 200 000
PLN. Takie oferty stanowiły w styczniu zaledwie 0,6% całkowitej
podaży.
Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć tanie mieszkanie w
innych dużych miastach - pod Wawelem albo w Poznaniu. W Krakowie
oferty w cenie do 200 000 PLN stanowiły blisko 4% styczniowej
podaży a w Poznaniu prawie 8%.
Także osoby poszukujące w
Warszawie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000
PLN nie mogą liczyć na zbyt duży wybór. To kryterium
spełniała w styczniu tylko jedna na dziesięć ofert. Dla
porównania ofert z przeciwnego bieguna cenowego, tj. pow.
600 000 PLN było prawie trzykrotnie więcej.
Dużo łatwiejsze
wydaje się być znalezienie mieszkania w przedziale cenowym od 200
000 do 300 000 PLN w Krakowie, w którym takie oferty
stanowiły blisko 1/4 całkowitej podaży. Przebierać zaś w takich
ofertach mogą klienci zainteresowani zakupem mieszkania w
Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w cenie od 200 000 do 300 000
mieściło się ponad 37% mieszkań oferowanych w serwisie
Oferty.net.

W wymienionych miastach zupełnie inaczej
przedstawia się oferta mieszkań najdroższych, która jest
również odzwierciedleniem możliwości nabywczych
mieszkańców. Oferty ze stycznia, których ceny
całkowite przekraczały pół miliona złotych stanowiły w
Warszawie ponad 41%, w Krakowie 26,1% a w Poznaniu zaledwie
4,5%.

Styczniowa podaż ofert sprzedaży mieszkań wg
cen

Warszawa

Kraków  

Poznań

Cena mieszkania (PLN)

Udział (%)

Udział (%)

Udział (%)

do 200 000

0,6

3,8

7,9

201 000 - 300 000

10,7

23,9

37,4

301 000 - 400 000

23,7

29,8

33,1

401 000 - 500 000

23,3

16,4

14,8

501 000 - 600 000

13,1

9,1

2,2

pow. 600 000

28,5

17,0

4,5

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
-
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W STYCZNIU
2008

Dane przygotowanie na podstawie wniosków
kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w
styczniu 2008 r.

miasto

średnia wartość kredytu

w styczniu 2008 (w PLN)

średnie LTV (stosunek kwoty

kredytu do wart. nieruch.,
w proc.)

średni okres kredytowania

(w latach)

WARSZAWA

442 191

83

33

KRAKÓW

393 328

84

31

WROCŁAW

353 763

89

34

POZNAŃ

280 829

88

32

GDAŃSK

353 182

87

32

GDYNIA

271 227

71

29

KATOWICE

189 212

82

28

LUBLIN

233 970

82

31

OLSZTYN

244 036

83

31